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维修资金使用过程中的常见问题
发布日期:2017-01-06  浏览数:  字号:〖

    近日,市房管局对《常州市市区住宅专项维修资金使用实施细则》做了一个政策解读,现搜集了几个关注度较高的问题,大家赶紧收藏备用吧。

    一、问:使用住宅专项维修资金的申请人是谁?

    答:维修资金需要使用的,可以由业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业、社区居(村)民委员会或者相关业主来提出申请。

    二、问:申请人应当向哪个部门提出报修申请?

    答:申请人应当向所在区的物业管理行政主管部门提出报修申请。

    三、问:任何部位的维修都能使用维修资金吗?

    答:不是,维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

    下列费用不得从维修资金中列支:
  1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
  2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

    3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用;

    4、根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;

    5、违反法律、法规规定和房屋买卖合同约定,占用住宅共用部位、共用设施设备,或改变住宅共用部位、共用设施设备用途后发生的维修、更新和改造费用;

    6、其他不应列支的情形。

    四、问:维修费用如何进行分摊?

    答:住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,由相关维修责任人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或公有住房单位应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;房屋未交存维修资金或者维修资金帐户余额不足的,业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担。有约定的,从其约定。

    五、问:常见维修项目费用的分摊范围如何确定?

    答:保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。

    常见的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用分摊原则如下(特殊情况除外):

    1、半地下室或地下室

    半地下室或地下室等地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修,需动用维修资金的,由专有车位、摊位、库位业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    2、无产权或产权性质不明的车库或储藏室等房屋

    无产权或产权性质不明的车库或储藏室等房屋可不参与住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊。

    3、屋面

    由维修、更新和改造涉及部位覆盖下的各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    4、户外墙面、落水管、上下水管道

    前后墙面、落水管和上下水管道的维修、更新和改造,由涉及部位的垂直各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊;两侧山墙的维修、更新和改造,由山墙所在单元全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    5、单元门、单元楼道的维修、更新和改造,由整个单元业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    6、消防或监控的主机、主管网等设施设备的维修、更新和改造,由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊;专属于单元、车库、商铺使用的消防、监控等设施设备的维修、更新和改造,由单元、车库、商铺业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    7、小区公共体育健身器材

    小区公共体育健身器材的更新,按照相关规定执行。

    六、问: 工程预算应当由谁确认?

    答:业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业或社区居(村)民委员会申请使用维修资金时,工程预算应由申请单位盖章确认;业主个人申请使用维修资金时,由申请人签字确认。

    七、问:施工单位如何确定?

    答:施工单位由申请人自行选定,需注意的是,申请使用维修资金金额5万元(含5万元)以上的项目,申请人需要通过招投标等公开竞争方式择优选取(应急维修项目的除外)。

    八、问:维修工程审计单位如何确定?

    答:所有申请维修资金的项目都应由工程造价咨询机构进行审计。申请人可选择市物管中心通过政府采购形式确定的工程造价咨询机构进行审计,审计费用不需由申请人承担,审计报告可直接作为结算依据,无需进行现场复核。申请人自行选聘工程造价咨询机构进行结算审计的,审计费用由申请人承担,审计结果需经市物管中心选聘的工程造价咨询机构复核。

    九、问:维修项目需要监理吗?

    答:单个项目维修资金使用金额20万元(含20万元)以上的,申请人需委托有相应资质的工程监理单位对工程进行监理。

    十、问:哪些项目可以组织应急维修?

    答:发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的,申请人可以组织应急维修:

    1、屋面防水损坏造成严重渗水,且出现平屋面粉刷层大面积脱落,或者出现坡屋面基层严重腐朽、瓦面严重破损等情况;

    2、电梯故障危及人身安全,经电梯检验机构评估并出具鉴定报告的;

    3、公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

    4、楼体单侧外立面有脱落危险的;

    5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

    6、消防设施存在重大火灾隐患,经公安机关消防机构出具整改通知的;

    7、危及房屋安全及人身安全的其他情形。

    涉及电梯应急维修的,由电梯检验机构鉴定;涉及消防设施应急维修的,由公安机关消防机构通知整改;其他应急维修由房屋安全鉴定机构鉴定。

    十一、问:电梯、消防设施应急维修项目结算时,除提供正常结算材料外,还需注意什么问题?

    答:电梯、消防设施进行应急维修的,经施工单位自检合格后,需经电梯检验机构、消防部门出具验收报告或销案通知书,符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。

    十二、问:维修资金申请使用时应该提供哪些材料?

    答:1、报修阶段应提供的材料:

    (1)常州市市区住宅专项维修资金使用项目报修单;

    (2)委托书(申请主体书面委托物业服务企业或业主个人办理手续的,需提供本要件材料,并注清委托事项)。

    2、申请使用阶段应提供的材料:

    (1)工程预算书;

    (2)维修资金使用方案;

    (3)经办人身份证复印件;

    (4)维修费用分摊清册(一般程序提供)或公告说明(应急程序提供);

    (5)鉴定意见(房屋应急维修提供)、鉴定报告(电梯应急维修提供)或整改通知(消防设施应急维修提供)。

    3、结算阶段应提供的材料:

    (1)维修资金使用维修工程施工合同;

    (2)工程决算书;

    (3)工程量签证单;

    (4)工程竣工验收报告;

    (5)需监理项目还应提供监理合同和监理工作总结;

    (6)申报电梯和消防设施应急维修结算时,需提供电梯检验机构出具的验收报告或公安机关消防机构出具的销案通知书;

    (7)审计报告。

    十三、问:申报使用材料填写需注意哪些问题?

    答:维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责;隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,应当承担相应的法律责任。所有书面材料要求用钢笔或水笔填写。竣工验收报告和签证单中的业主代表应在维修资金列支范围内的受益业主中产生。

    十四、问:维修资金使用细则实施前后申报的维修项目分别应如何办理?

    答:《常州市市区住宅专项维修资金使用实施细则》施行后,报修的项目按照新规定统一到各区物业管理行政主管部门办理;施行前报修的项目仍按照原有规定到市物管中心办理。

    

    

 
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