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关于开展市区新建商品房预售资金第三方托管工作的通知
发布日期:2016-10-26  浏览数:  字号:〖

各有关单位:

  为了进一步加强新建商品房预售资金监管,保护预售商品房交易各方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商业银行内部控制指引》(银监会令〔2007〕第6号)、《市政府关于印发<供给侧结构性改革去库存的实施方案>的通知》(常政发〔2016〕96号)等法律、法规和文件精神,现就开展市区新建商品房预售资金第三方托管工作通知如下:

  一、托管范围

  常州市区按规定适用预售资金第三方托管的新建商品房项目。

  二、托管机构

  市房产行政主管部门确认的有公信力的机构负责实施预售资金第三方托管工作。该机构设立专项托管账户,接受买受人、开发企业委托,在权责对等条件下,确定托管银行对托管资金监管,具体负责托管预售资金的归集、存管、支付、配合风险项目处置等工作,依法实现托管房地产项目交易信息的免费共享。

  三、托管标的

  托管机构接受委托管理的标的为预售商品房的交易资金。涉及的预售商品房按揭贷款资金应全面进行第三方托管,并在商品房买卖合同、第三方托管合同、贷款合同等相关条款中明确约定。全额付款资金及首付款资金是否托管由各方另行约定。

  四、托管额度

  托管资金归集总额度为托管的预售项目主体工程和配套工程所需的建设资金。按地上建筑面积计算,毛坯房统一按3500元/㎡的归集单价进行归集,成品房统一按物价备案均价的50%且不低于3500元/㎡的归集单价进行归集。在建安造价平均水平发生较大变化时,由市房产行政主管部门适时调整归集单价标准。

  五、托管支付

  托管资金支付采用有条件分期受限支付的模式。选择第三方托管的预售项目,其商品房合同的付款方式应明确为委托第三方根据工程形象进度节点分期受限支付。根据该预售楼栋的工程形象进度,托管资金支付受限的比例逐步降低。工程形象进度达到正负零前总额度的100%受限,工程形象进度达到正负零后总额度的80%受限,主体结构达到1/2后总额度的60%受限,主体结构封顶后总额度的40%受限,该楼栋完成交付使用备案后总额度的0%受限。工程形象进度节点和受限比例标准由市房产行政主管部门负责制定和调整。

  在相应工程形象进度节点,托管账户实际归集资金总额尚处于受限额度以下的,账户受限不得进行支付。托管账户实际归集资金总额若超出对应工程形象进度的受限额度,超出部分的托管资金接受支付申请。支付的托管资金转入开发企业的预售资金监管账户,开发企业按照预售资金的使用要求在获得批准后向监管银行申请使用。

  六、托管处置

  若实施托管的预售项目正常建设交付,托管机构将按规定的支付节点进行相应支付,支付完毕后,托管结束。

若预售项目中途停止建设交付,托管机构将暂停托管账户的支付。若停工项目通过资产重组、破产重整、破产清算等形式恢复施工继续经营的,托管资金仍然按规定在满足工程形象进度节点后支付,支付完毕后,托管结束;若停工项目通过破产清算等程序进行退房处理,托管账户内已支付给开发企业的购房资金由开发企业退款给相应买受人,托管账户内的剩余资金由托管机构委托开发企业或破产管理人退款给相应买受人,委托完成后,托管结束。

  预售项目正常经营期间,开发企业与该预售楼栋特定买受人正式解除商品房买卖合同的,若涉及买受人托管的按揭贷款资金,买受人在托管机构留存的托管权益应优先用于买受人按揭贷款的偿还。买受人在托管机构留存的托管权益不足以清偿按揭贷款的,由买受人补足;留存的托管权益在结清贷款后还有剩余的,剩余权益退还买受人。

  若买受人在房屋满足交付条件之前按揭贷款违约,贷款金融机构要求买受人提前清偿全部按揭贷款的,买受人在托管机构留存的托管权益应优先用于买受人按揭贷款的偿还。买受人在托管机构留存的托管权益不足以清偿按揭贷款的,由买受人补足或由开发企业承担阶段性担保责任。留存的托管权益在结清贷款后还有剩余的,在商品房合同正式解除和合同备案注销前,剩余权益继续存留托管账户;在商品房合同正式解除和合同备案注销后,剩余权益退还买受人。

    七、托管责任

预售资金第三方托管机构应切实履行托管责任,接受主管部门监管和审计,严格按照预售资金第三方托管协议的要求,切实履行预售资金托管及支付义务。

  受托金融机构应按照第三方托管的要求,建立健全相应托管制度,与托管机构共同做好房屋按揭贷款发放和托管资金存取工作,对托管项目的应托管资金全部发放至托管机构。

  选择第三方托管进行商品房预售的开发企业应自觉遵守预售资金第三方托管的要求,切实履行规定的各项义务。开发企业违反预售资金第三方托管要求进行预售的,将根据情节给予警告、责令限期改正、暂停网签备案、责令停止预售、撤销预售许可等处罚。


 

常州市住房保障和房产管理局             中国人民银行常州市中心支行



   中国银监会常州监管分局

   2016年10月10日

 
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